Зонирование: порядок в городском хаосе
Представьте город без правил землепользования: мясокомбинат рядом с детским садом, многоэтажка посреди тихого района, торговый центр, перекрывающий зелёную зону. Именно для предотвращения подобного хаоса и создаётся зонирование — разделение городской территории на зоны с определёнными правилами использования.
Зонирование — система правовых норм, разделяющих территорию города на зоны (жилые, коммерческие, промышленные и др.) с различными требованиями к типам и параметрам застройки.
История: от Нью-Йорка 1916 года
Первый комплексный закон о зонировании принят в Нью-Йорке в 1916 году. Поводом послужило строительство небоскрёба Equitable Building на Бродвее: он полностью перекрыл солнечный свет для соседних зданий и улиц. Закон ввёл ограничения высоты и «ступенчатые отступы» — отсюда характерная пирамидальная форма нью-йоркских небоскрёбов 1920–1930-х. К 1930 году более 1000 американских городов приняли аналогичные законы.
Основные типы зон
В классическом зонировании выделяют:
- Жилые зоны — разделяются по плотности: зоны индивидуальной застройки (ИЖС), малоэтажного, среднеэтажного и высотного жилья
- Коммерческие зоны — торговля, услуги, офисы. Подразделяются на районные центры, торговые коридоры, деловые центры
- Промышленные зоны — производство, склады. Часто имеют санитарно-защитные зоны
- Рекреационные зоны — парки, спортивные объекты, водоохранные зоны
- Зоны специального назначения — исторические кварталы, аэропорты, кладбища
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в России
В России система зонирования закреплена в Градостроительном кодексе. Каждый муниципалитет обязан принять Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, устанавливающий карту зонирования и градостроительные регламенты для каждой зоны. Регламент определяет: разрешённые виды использования, предельные параметры застройки (высота, процент застройки участка, минимальные отступы от границ).
Изменение вида разрешённого использования земельного участка или внесение изменений в ПЗЗ — ключевой механизм реализации девелоперских проектов и нередко — предмет коррупционных споров.
Критика традиционного зонирования
С 1960-х годов традиционное монофункциональное зонирование критикуется урбанистами. Джейн Джейкобс в книге «Смерть и жизнь великих американских городов» (1961) показала: разделение функций убивает городскую жизнь. Жилые кварталы без магазинов и кафе пусты днём, деловые кварталы — ночью. «Смешанное использование» (mixed-use) создаёт жизнь на улице круглосуточно.
Монофункциональное зонирование также провоцирует автозависимость: если магазин, работа и развлечения в разных зонах — без машины не обойтись.
Современные подходы: форм-код и «тип здания»
Альтернатива традиционному зонированию — форм-код (form-based code): регулирует не использование, а физическую форму застройки (фасад, линия улицы, высота, прозрачность первого этажа). Что делать внутри — почти любое законное использование. Это позволяет создавать живые смешанные кварталы при сохранении архитектурного единства. Применяется в Майами, ряде европейских городов, начинает внедряться в России.